U sjeni promjena vezanih uz nastanak bankovne unije u EU, Europski je parlament potkraj 2013. usvojio Direktivu o ugovorima o potrošačkom kreditiranju koji se odnose na stambene nekretnine. Zemlje članice imaju dvije godine za implementaciju odredbi u nacionalna zakonodavstva.
Riječ je o odstupanju od dosadašnje prakse prema kojoj su se na razini EU uređivali samo odnosi u potrošačkom kreditiranju. Financijska je kriza pokazala da nije bilo ispravno ranije uvjerenje da dugoročne kreditne odnose treba prepustiti slobodi tržišnog ugovaranja. Manji dužnici nisu toliko financijski pismeni da uvijek mogu procijeniti financijske rizike vezane uz dugoročne ugovore koji uključuju zalog na nekretninama. Zbog toga je Europska Unija pribjegla regulaciji hipotekarnih kredita. Osim zaštite potrošača – dužnika, cilj je pružiti potporu stvaranju jedinstvenog europskog tržišta financijskih usluga.
Hrvatska je ove kreditne odnose regulirala prije EU. U vrijeme prvih usklađivanja s regulacijom potrošačkih kredita (Zakon o potrošačkom kreditiranju, NN 75/09, 112/12, 143/13, 147/13), određeno je da se odredbe zakona odnose na sve zajmove čiji iznos ne prelazi milijun kuna. To obuhvaća i stambene hipotekarne kredite.
Međutim, odredbe o potrošačkom kreditiranju tek su potkraj 2013. Uniji poslužile kao platforma za novu europsku direktivu koja uređuje ugovore banaka i klijenata gdje se kao instrument osiguranja pojavljuje stambena nekretnina. Kako za usklađenost s acquisom nije nužno postojanje posebnog nacionalnog propisa već je nužna sadržajna usklađenost, te kako ne postoje prepreke da nacionalni propisi urede materiju strože od europske direktive, hrvatski je propis u bitnim oredbama već usklađen s novom direktivom. Pregledom njenih odredbi lako se može utvrditi da hrvatski propisi otprije štite potrošača – hpotekarnog dužnika djelomično i iznad standarda predviđenog novom direktivom.
U tom je pogledu posebno važno zapaziti da hrvatski Zakon o potrošačkom kreditiranju sadrži odredbe kojima se izravno zadire u tržišnu slobodu formiranja kamatnih stopa: najviša kamatna stopa na stambene kredite ne smije biti veća od 1/3 iznad prosječne. Europska direktiva, za razliku od domaćeg propisa, ne sadrži odredbe o ograničavanju kamatnih stopa ili iznosa kredita. Ona poštuje načelo tržišnog određivanja kamatnih stopa i ugovaranja kredita, jer je poznato da administrativna regulacija kamatnih stopa može proizvesti štete u vidu isključivanja rizičnijih klijenata i/ili nestanka rizičnijih proizvoda sa službenog tržišta, što nosi velike opasnosti rasta nereguliranog tržišta.
Iako postoji velik broj područja na kojima domaći propisi idu iznad zahtjeva direktive, svi dijelovi nove direktive nisu već ugrađeni u domaće propise. Postoje dijelovi direktive koji će vjerojatno zahtijevati usklađivanje. Takav primjer susrećemo kod definicije hipotekarnog kredita (primjerom se ne iscrpljuje popis vjerojatno potrebnih usklađenja). Naime, direktiva se odnosi na kreditne ugovore koji uključuju hipotekarni ili neki sličan instrument osiguranja na nekretnini. Ona se međutim ne primjenjuje na tzv. obratne hipotekarne ugovore koji uključuju postupne isplate glavnice kolaterala, kao u slučaju kada kreditor isplaćuje anuitete i na taj način stječe pravo na stjecanje kolaterala u budućnosti ili udjel u prihodima od buduće prodaje nekretnine. Kako ovakvi ugovori u Hrvatskoj nisu uobičajeni, te nisu uključeni u izuzeća prema Zakonu o potrošačkom kreditiranju, predlagatelj će morati odlučiti želi li tipove ugovora koji se još nisu razvili u domaćoj praksi isključiti iz primjene direktive ili i u tom dijelu želi nastupiti strože od zahtjeva direktive te ih uključiti u regulaciju. Ujedno, ovo nije jedino isključenje od primjene o kojemu će trebati donijeti posebnu odluku. Drugi najzanimljiviji kreditni ugovor ove vrste jest kredit poslodavca posloprimcu, odobren uz kamatnu stopu koja je povoljnija od prevladavajućih tržišnih kamatnih stopa.
Najvažnija područja kreditnog odnosa obuhvaćena novom direktivom su:
-
Vezana prodaja
Direktiva zabranjuje nuđenje hipotekarnih kredita zajedno s vezanim proizvodima koji obuhvaćaju proizvode odnosno usluge koji mame potrošača na kupnju, ako se drugi elementi paketa ne mogu ponuditi samostalno i ako nije potpuno jasno da ostali vezani produkti koriste kupcu. Pri implementaciji ovih odredbi treba povesti računa o tome da je svrha direktive spriječiti ponude koje zavode kupca i ne koriste mu („vezanje“ je zabranjeno, osim ako se može dokazati da koristi potrošaču), a ne umanjiti širinu odabira („pakiranje“ produkata je dopušteno). U ovom će dijelu trebati provjeriti je li zaštita koja je se u Hrvatskoj ostvaruje kroz druge propise koji uređuju zaštitu potrošača dovoljna da zadovolji odredbe direktive.
-
Registracija kreditnih posrednika
Ove odredbe uređuju jedinstvenu europsku putovnicu za kreditne posrednike koji informiraju i savjetuju potrošača prije sklapanja ugovoga o hipotekarnom kreditu te eventualno posreduju u ime i za račun kreditora pri sklapanju takvog ugovora. Načela su slična kao za posrednike u osiguranju i investicijske posrednike. Svrha ovih odredbi je jačanje jedinstvenog tržišta financijskih usluga.
-
Zaštita ranjivih dužnika od prezaduženosti
S obzirom da su situacije neplaćanja stambenih hipotekarnih kredita osobito teške za ugovorne strane, direktiva ohrabruje kreditore na proaktivno djelovanje ne bi li se problem pokušao riješiti prije neizbježnosti ovrhe. Ako prodaja ovršene nekretnine ne pokrije preostali dug neophodno je osigurati minimalni životni standard dužnika i spriječiti prerastanje problema u stanje dugoročne osobne prezaduženosti. Kako je najavljeno uvođenje instituta osobnog stečaja, te kako takvo rješenje požuruje i MMF, za očekivati je da će se najveći dio ovih pitanja rješavati kroz budući zakon o osobnom stečaju. Direktiva također predviđa mogućnost ograničavanja troškova koje kreditor može zaračunati dužniku u slučaju neplaćanja.
-
Prijevremena otplata kredita
Postoje velike razlike između država-članica EU u pogledu mogućnosti i načina prijevremene otplate ili zamjene (refinanciranja) kredita. Smanjivanje ili uklanjanje tih razlika nužno je radi funkcioniranja jedinstvenog tržišta i poticanja mobilnosti građana Unije. Direktiva u tom dijelu sadrži općenite odredbe koje zemlje članice obvezuju na određivanje „fer kompenzacije“ kreditoru i pružanje fleksibilnosti dužnicima kada traže bolje kreditne uvjete ili konsolidiraju hipotekarne dugove. Kako je ova materija regulirana našim Zakonom o potrošačkom kreditiranju, pravnicima će biti relativno lako provjeriti je li domaća regulacija usklađena s općim odredbama iz direktive.
-
Dodatna zaštita potrošača kada je zajam denominiran u stranoj valuti
Temeljni problem zbog kojeg su provedene zadnje izmjene i dopune našega zakona sada se po prvi put regulira na razini EU. To nije čudno ako znamo da su i neke druge članice Unije (Mađarska, Austrija i još neke) imale problem s kreditima čija je glavnica denominirana u švicarskim francima. Osim uobičajenih odredbi o informiranju o rizicima i prezentiranju formule za promjenu kamatne stope, kreditor potencijalnom dužniku prije sklapanja ugovora mora predstaviti jasno upozorenje na rizik promjene tečaja. Upozorenje treba osobito jasno predstaviti slučaj (i mora se ponavljati u toku razdoblja otplate zajma) kada se preostala glavnica i/ili otplatni anuiteti mijenjaju 20% ili više uslijed jačanja referentne valute. Također mora postojati mogućnost svakodobne zamjene takvog zajma za zajam denominiran u drugoj valuti prema tekućem tržišnom tečaju. Prethodna upozorenja na valutne rizike moraju sadržavati objašnjenja mogućnosti za konverziju glavnice u drugu referentnu valutu. Kao što je poznato, ne samo da je hrvatski propis koji regulira ovu materiju donesen ranije, nego ide i korak dalje od direktive, te predviđa smanjenje kamatne stope ako tečaj referentne valute ojača više od 20%.
-
Dodatno informiranje potrošača kada se zajam odobrava uz promjenjivu kamatnu stopu
Pored općih odredbi koje uključuju informiranje o rizicima putem Europskog standardiziranog informativnog obrasca (vidjeti prilog direktive), direktiva određuje da referentna stopa ili indeks, čije korištenje nije obvezatno, moraju biti jasni, pristupačni, objektivni i provjerljivi za ugovorne strane i regulatora, te da postoje historijski podaci. Ilustrativni izračuni koji se predstavljaju potencijalnom dužniku morat će uključiti prikaz pretpostavki koje se koriste pri izračunavanju kamatne stope, zatim izračun uz najveću moguću kamatnu stopu ako postoji gornji limit varijable stope, te izračune prema historijski najvišoj kamatnoj stopi u zadnjih 20 godina ako nema gornjeg limita na kamatnu stopu.
-
Financijsko opismenjavanje stanovništva
Direktiva sadrži odredbu koja obvezuje zemlje članice na podršku edukaciji potrošača u cilju razvoja odgovornog zaduživanja i znanja o upravljanju dugom, osobito u slučaju duga koji uključuje zalog na nekretnini i dužnika koji prvi put pristupaju takvim kreditnim ugovorima. U ovom će dijelu biti zanimljivo pratiti kako će se hrvatska vlada operativno uključiti u programe financijskog opismenjavanja odnosno potporu organizacijama koje se time bave.
Ovim se prikazom nipošto ne iscrpljuju sva potrebna usklađenja nacionalnih propisa. Iako su bitni elementi regulacije stambenog hipotekarnog kreditiranja već uneseni u naše propise, sigurno je da predlagateljima propisa predstoji pažljiv i dugotrajan rad na pojedinim odredbama, ne bi li se direktiva o hipotekarnom kreditiranju u potpunosti implementirala u nacionalno zakonodavstvo u predviđenom roku.
Arhivanalitika